PORADY PRAWNE: Najem okazjonalny, czy zwykła umowa najmu mieszkania…

03 grudnia 2013

Drukuj artykuł
Kategoria:
Porady prawne

Czytelnik: Zamierzam w najbliższym czasie wynająć mieszkanie lokatorom. Obawiam się jednak, aby ludzie, którym wynajmę lokal nie pozostali tam „na zawsze”, a ja nie będę mógł ich eksmitować. Czy istnieje jakieś prawne rozwiązanie umożliwiające zapewnienie względnego bezpieczeństwa właścicielowi (wynajmującemu mieszkanie), oraz gwarantujące trwałość zamieszkania najemcy w lokalu?

Prawnik: Rozwiązaniem powyższego problemu jest zawarcie przez Pana z potencjalnym najemcą umowy najmu okazjonalnego lokalu. Zgodnie z ustawą o ochronie praw lokatorów, najem okazjonalny lokalu dotyczy wyłącznie lokali służących zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych. Z tej formy najmu lokali mogą skorzystać wyłącznie osoby fizyczne, nieprowadzące działalności gospodarczej.

Umowa najmu okazjonalnego lokalu może zostać zawarta na maksymalny okres 10 lat. Nie ma przeszkód, aby taka umowa po upływie tego terminu została ponownie przedłużona. Strony mogą również uregulować stosunek najmu, w ten sposób, że nie będą wskazywały możliwości rozwiązania umowy najmu, ograniczając ewentualne rozwiązanie umowy tylko i wyłącznie do sytuacji zalegania przez najemcę z zapłatą czynszu lub innymi opłatami, bądź innym naruszaniem postanowień umownych. W takiej sytuacji umowa najmu okazjonalnego, która ze swej istoty zawierana jest na czas oznaczony daje gwarancję trwałości i bezpieczeństwa stosunku najmu dla obu stron umowy przez cały czas trwania najmu.

Generalnie umowa najmu okazjonalnego winna być zawarta w formie pisemnej pod rygorem nieważności i odpowiadać warunkom zwykłej umowy najmu. Dodatkowo do umowy dołącza się następujące załączniki:
– oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego o dobrowolnym poddaniu się egzekucji i zobowiązaniu do opróżnienia oraz wydania lokalu w terminie wskazanym w żądaniu wynajmującego;
– oświadczenie najemcy zawierające wskazanie innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji i opróżnienia lokalu, (w razie utraty możliwości zamieszkania w innym lokum, należy poinformować o tym wynajmującego w terminie 21 dni od dowiedzenia się o tym wskazując równocześnie inny adres);
– oświadczenie osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu, w którym najemca miałby zamieszkać, o wyrażeniu zgody na jego zamieszkanie w nim;
– dodatkowym wymogiem po stronie właściciela jest konieczność zgłoszenia zawarcia umowy najmu okazjonalnego naczelnikowi urzędu skarbowego, w terminie 14 dni od daty rozpoczęcia najmu.
Tym samym, w mojej ocenie ustawodawca zapewnił zarówno wynajmującym, jak i najemcom bezpieczne rozwiązanie chroniące wynajmujących przed nieuczciwymi lokatorami, a także przy odpowiednim skonstruowaniu umowy gwarancję lokatorom trwałości zamieszkania w lokalu.

Przebieg eksmisji lokatora w przypadku umowy najmu okazjonalnego
Na koniec należy również kilka słów powiedzieć o kwestii opróżnienia lokalu, w przypadku wygaśnięcia lub rozwiązania umowy najmu okazjonalnego lokalu. Tak, więc jeżeli doczekamy momentu, w którym najemca dobrowolnie nie opróżnił lokalu, wówczas właściciel doręcza najemcy żądanie opróżnienia lokalu, sporządzone na piśmie opatrzonym urzędowo poświadczonym (np. notarialnie poświadczonym) podpisem właściciela.
Żądanie opróżnienia lokalu zawiera w szczególności:
1) oznaczenie właściciela oraz najemcy, którego żądanie dotyczy;
2) wskazanie umowy najmu okazjonalnego lokalu i przyczynę ustania stosunku z niej wynikającego;
3) termin, nie krótszy niż 7 dni od dnia doręczenia żądania najemcy, w którym najemca i osoby z nim zamieszkujące mają opróżnić lokal.

W przypadku bezskutecznego upływu terminu do opróżnienia lokalu, właściciel składa do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, w którym najemca oświadczył poddanie się eksmisji i zobowiązał się do opróżnienia lokalu. Do wniosku załącza się:
1) żądanie opróżnienia lokalu wraz z dowodem jego doręczenia najemcy albo dowodem wysłania go przesyłką poleconą;
2) dokument potwierdzający przysługujący właścicielowi tytuł prawny do lokalu, którego opróżnienia dotyczy żądanie właściciela;
3) potwierdzenie zgłoszenia umowy najmu do naczelnika właściwego urzędu skarbowego.
Po otrzymaniu klauzuli wykonalności z Sądu, należy skierować wniosek o przeprowadzenie eksmisji do właściwego miejscowo Komornika Sądowego.


Porady prawnej udzielił: Wojciech Berendowicz

O Autorze

Anna Sorek

Inżynier o artystycznej duszy. Obecnie studentka Uniwersytetu Ekonomicznego na kierunku Informatyka i Ekonometria, spec. Zarządzanie Projektami IT. Wolny czas najchętniej spędza w kuchni, gdzie oddaje się swojej największej pasji – gotowaniu. Wielbicielka mocnej herbaty, celebrowania jedzenia, zapachu domowego ciasta, książek Murakamiego i kotów.

Inne posty tego autora

gazeta_myslowicka logo-tvmyslowice