PORADY PRAWNE: Jak poradzić sobie z nierzetelnym najemcą lokalu mieszkalnego

08 października 2013

Drukuj artykuł
Kategoria:
Porady prawne

Kolejna czytelniczka postanowiła zwrócić się z zapytaniem do naszego prawnika. Bardzo cieszy nas fakt, iż bezpłatne porady prawne cieszą się Państwa zainteresowaniem. Tym razem radzimy jak poradzić sobie z nierzetelnym najemcą lokalu mieszkalnego.

Czytelniczka: Witam, jestem właścicielką mieszkania i jakiś czas temu zawarłam umowę najmu lokalu mieszkalnego na okres jednego roku, z małżeństwem. Przez pierwsze miesiące najemcy wywiązywali z terminowego regulowania opłat za czynsz najmu. Niestety po upływie ok. sześciu miesięcy zaprzestali całkowitych płatności. Minęło już kolejnych kilka miesięcy i nadal osoby te zajmują przedmiotowy lokal. Proszę o pomoc jakie kroki powinnam poczynić, aby usunąć najemców z lokalu, gdyż ponoszę z tego tytułu wyłącznie straty i dodatkowe koszty.

Prawnik: Przedstawiony przez Panią problem dotyczący nierzetelnych najemców dotyka niestety w dzisiejszych czasach wielu właścicieli mieszkań chcących wynajmować lokale mieszkalne na rynku. Osoby takie na skutek różnych decyzji życiowych, bądź trudnej sytuacji materialnej przestają płacić czynsz, pozostając w przekonaniu, że taki stan utrzyma się w nieskończoność. Niestety swoim działaniem bardzo często narażają na dość duże straty i koszty właścicieli lokali, którzy wynajęli takie mieszkania.


Jednym z rozwiązań problemu nierzetelnych najemców, których trudno usunąć z mieszkania jest rozpowszechnienie zawierania umów najmu okazjonalnego. Niestety, niewielu właścicieli zdaje sobie sprawę z ryzyka, jakie ponoszą przy wynajęciu nieruchomości w normalnym trybie oraz jaką ochronę może gwarantować im ustawa o ochronie praw lokatorów. We wspomnianej ustawie została wyszczególniona forma najmu okazjonalnego, która chroni właścicieli przed najemcami nadużywającymi swoich praw i upraszcza sposób ewentualnej eksmisji z lokalu w przypadku zaległości w płatnościach. O zaletach i wadach oraz wymaganiach do skorzystania z tej formy zawierania umów będzie mowa jeszcze w kolejnej publikacji na łamach portalu myslowice.net.

Odnosząc się jednak do przedmiotowego zagadnienia wskazać należy, że w pierwszej kolejności powinna Pani rozwiązać przedmiotową umowę najmu zawartą na czas określony jeżeli została przewidziana taka możliwość w umowie. W odmiennym przypadku po upływie okresu na jaki została zawarta umowa, stosunek najmu wygaśnie, a Pani będzie uprawniona do wniesienia do Sądu pozwu o eksmisję lokatorów.
Pozew o eksmisję wnosi się do sądu, w którego okręgu pozwany ma miejsce zamieszkania. Miejscem zamieszkania jest w większości przypadków adres najmowanego lokalu, w którym najemca na stałe przebywa. W pozwie określa się Sąd i jego adres oraz stronę: powodową (tj. właściciela lokalu) i pozwanego (najemcę). Oznaczenie stron powinno zawierać imię, nazwisko, adres zamieszkania oraz numer PESEL.
Kolejnym istotnym elementem jest określenie wartości przedmiotu sporu, który stanowi sumę trzymiesięcznego czynszu za dany lokal mieszkalny. Następnie w pozwie określamy żądanie polegające na nakazaniu pozwanemu opuszczenia i opróżnienia lokalu, określając adres i miejsce położenia lokalu.
W uzasadnieniu pozwu przytaczamy oczywiście wszelkie okoliczności faktyczne, które stały się przyczyną wniesienia pozwu. Ponadto, powinniśmy wykazać przed Sądem, ze pozwany zajmuje obecnie lokal bez tytułu prawnego. Powód powinien przedłożyć Sądowi umowę najmu oraz dokument potwierdzający rozwiązanie takiej umowy lub jeżeli umowa wygasła na skutek upływu terminu na jaki została zawarta to wskazanie tej okoliczności sądowi.

Opłata od pozwu o eksmisję wynosi 200,00 zł.

Po otrzymaniu wyroku eksmisyjnego, kierujemy stosowny wniosek do komornika o przeprowadzenie eksmisji. Komornik wezwie wpierw dłużnika do opuszczenia lokalu, w przypadku bezskuteczności wezwania, komornik przystąpi do usunięcia lokatora do innego tymczasowego pomieszczenia lub pomieszczenia wskazanego przez gminę.
Na marginesie pamiętać jednak należy, że czasem szybkie uzyskanie wyroku eksmisyjnego oraz przeprowadzenie eksmisji nie jest możliwe, z uwagi na orzekanie przez Sądy lokalów  socjalnych, w przypadku spełnienia przez najemcę przesłanek wynikających z art.14 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego:
Sąd zgodnie z w/w ustawą  obligatoryjnie orzeka o lokalu socjalnym w stosunku do:
1) kobiety w ciąży,
2) małoletniego, niepełnosprawnego w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 29 listopada 1990 r. o pomocy społecznej (Dz. U. z 1998 r. Nr 64, poz. 414, z późn. zm.6))7) lub ubezwłasnowolnionego oraz sprawującego nad taką osobą opiekę i wspólnie z nią zamieszkałą,
3) obłożnie chorych,
4) emerytów i rencistów spełniających kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej,
5) osoby posiadającej status bezrobotnego,
6) osoby spełniającej przesłanki określone przez radę gminy w drodze uchwały
– chyba że osoby te mogą zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas używany.

W takiej sytuacji Sąd wstrzymuje eksmisję do czasu dostarczenia przez Gminę lokalu socjalnego dla lokatora, a w przypadku nadmiernej zwłoki Gminy w dostarczeniu lokalu socjalnego, wynajmującemu przysługuje odszkodowanie wobec gminy za ponoszone straty i wydatki w związku z utrzymaniem mieszkania oraz utracone korzyści w przypadku niemożliwości wynajęcia mieszkania nowemu lokatorowi.

 

O Autorze

Anna Sorek

Inżynier o artystycznej duszy. Obecnie studentka Uniwersytetu Ekonomicznego na kierunku Informatyka i Ekonometria, spec. Zarządzanie Projektami IT. Wolny czas najchętniej spędza w kuchni, gdzie oddaje się swojej największej pasji – gotowaniu. Wielbicielka mocnej herbaty, celebrowania jedzenia, zapachu domowego ciasta, książek Murakamiego i kotów.

Inne posty tego autora

gazeta_myslowicka logo-tvmyslowice